Energetický štítek jako rozsudek: Proč se rozevírají cenové nůžky mezi „áčkovými“ a „géčkovými“ domy

Ještě před pěti lety byl Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) pro většinu kupujících jen „nutným papírem pro úřad“. Dnes, v prosinci 2025, je situace diametrálně odlišná. Energetická třída se stala jedním z hlavních filtrů při vyhledávání nemovitostí a my odhadci vidíme, jak brutálně tento parametr hýbe s tržní cenou.

Konec éry levného provozu

Zpřísňující se evropská legislativa (směrnice EPBD) a trvale vysoké ceny energií změnily pravidla hry. Trh se rozštěpil. Na jedné straně stojí moderní či zrekonstruované nemovitosti (třídy A, B, C), které si drží cenu a rychle se prodávají. Na druhé straně se hromadí starší, nezateplené domy (třídy F, G), které se stávají pro běžného kupujícího problémovým aktivem.

Riziko jménem „Brown Discount“

V praxi oceňování se naplno projevil fenomén tzv. „hnědé slevy“ (Brown Discount). Nemovitost v energetické třídě G má dnes automaticky nižší tržní hodnotu oproti srovnatelné nemovitosti po rekonstrukci – a tento rozdíl se zvětšuje.

Proč? Kupující si totiž do ceny okamžitě promítá náklady na povinné renovace, které se blíží. V roce 2025 už všichni vědí, že vlastnit energetický „cedník“ znamená nejen drahý provoz, ale i riziko, že nemovitost v budoucnu nepůjde pronajmout nebo prodat bez masivní investice.

Banky přitvrzují

Riziko pro majitele nevyhovujících nemovitostí zvyšují i banky. Získat hypotéku na dům ve třídě G bez jasného plánu a rozpočtu na zateplení je dnes výrazně složitější a dražší. Banky musí plnit svá ESG kritéria a nevyhovující nemovitosti ve svých portfoliích nechtějí.

Rada odhadce na závěr: Pokud vlastníte starší nemovitost a zvažujete prodej, nečekejte. Tlak na energetickou efektivitu nepoleví. Máte dvě možnosti: buď prodat hned s vědomím nižší ceny, nebo investovat do zateplení a technologií, abyste svůj majetek ochránili před dalším propadem hodnoty. Energetický štítek už není byrokracie, je to cenovka.