Konec českých kutilů: Proč dnes byty před rekonstrukcí ztrácejí hodnotu rychleji, než by měly

Při oceňování nemovitostí si na jaře 2026 všímám jednoho zásadního posunu v uvažování kupujících. Ještě před pár lety platilo, že byt v původním stavu byl pro mnoho lidí terno. Koupili ho levněji a s vidinou, že si ho o víkendech „vymazlí“ přesně podle svých představ. Dnes je ale všechno jinak. Český sen o vlastním budování tvrdě narazil na realitu drahých materiálů a nedostatku řemeslníků.

Past jménem „uděláme si to sami“

Současný trh ukazuje jasný trend: kupující chtějí hotové bydlení. Nechtějí trávit rok života v prachu, hádat se se zedníky a trnout, o kolik se prodraží materiál. Čas a klid mají dnes pro lidi obrovskou hodnotu.

Z pohledu odhadce to vytváří na trhu velmi zajímavou anomálii. Sleva, kterou kupující dnes vyžadují za byt v původním stavu (tzv. umakartové jádro, stará elektřina), často výrazně převyšuje samotné tabulkové náklady na rekonstrukci.

Prémie za klid a čisté ruce

Když dnes porovnávám realizované ceny dvou identických bytů ve stejném panelovém domě – jednoho před rekonstrukcí a druhého po ní – rozdíl v ceně bývá propastný.

Zatímco poctivá rekonstrukce bytu 3+1 dnes vyjde například na 1 milion korun, trh za hotový byt klidně zaplatí „prémii“ 1,3 milionu navíc oproti tomu nezrekonstruovanému. Kupující si do ceny totiž promítají nejen stavební práce, ale i tzv. rizikovou přirážku – platí za to, že se mohou zítra nastěhovat a nic neřešit.

Co to znamená pro prodávající?

Pokud dnes prodáváte nemovitost v původním stavu, musíte se připravit na to, že okruh zájemců je užší a tlak na cenu vyšší. Láká to především investory, kteří mají vlastní levné stavební kapacity, ale běžná rodina s hypotékou dá raději přednost zrekonstruovanému bytu o vchod vedle, i když je o poznání dražší.

Naše rada: Než se rozhodnete prodat byt před rekonstrukcí, nechte si přesně spočítat, kde se nachází aktuální bod zlomu. Někdy se vyplatí udělat alespoň základní „facelift“ (nové podlahy, výmalba, vyklizení), který sice nevyřeší staré jádro, ale nemovitost prokoukne a opticky zmenší obavy kupujících z celého projektu.