Pražský „metr zlata“: Jak se za dekádu změnily ceny bytů podle velikosti (2015–2025)

Když se jako odhadci díváme do historických tabulek z roku 2015, působí to skoro jako sci-fi. Tehdy se průměrná cena za metr čtvereční v Praze pohybovala okolo 60 000 Kč. Dnes, v prosinci 2025, žijeme v realitě, kde se tato částka v průměru více než zdvojnásobila. Dekáda 2015–2025 přepsala pravidla dostupnosti bydlení, ale ne všechny byty zdražovaly stejně.

Fenomén malých bytů: Čím menší, tím dražší (na metr)

Zlaté pravidlo realitního trhu platilo posledních deset let neúprosně: nejvyšší jednotkovou cenu mají nejmenší byty.

Dispozice 1+kk a 2+kk se staly cílem investorů i „singles“. Zatímco u velkých rodinných bytů (3+kk a větších) cena za m2 rostla pozvolněji, u malometrážních bytů vystřelila nejrychleji. Je to logické – u malého bytu je absolutní cena stále „dosažitelná“ pro více lidí, což tlačí cenu za metr vzhůru. Rozdíl v ceně za m2 mezi malým 1+kk a velkorysým 4+kk dnes v Praze běžně činí i 15–20 %.

Cesta přes 100 tisíc a nový normál

Nejzásadnějším momentem uplynulé dekády bylo prolomení psychologické hranice 100 000 Kč za m2, k čemuž došlo na přelomu let 2018 a 2019 (v novostavbách), a později se přidaly i starší byty.

Co následovalo, známe. Růst hnaný levnými hypotékami, následné ochlazení v letech 2022–2023 a nynější stabilizace. V roce 2025, vidíme, že se cenové nůžky mezi starší zástavbou a novostavbami mírně přivřely, ale trend je jasný. Cena za metr čtvereční se stala tvrdou měnou, která odráží nejen lokalitu, ale v posledních letech stále více i energetickou náročnost budovy.

Pohled odhadce: Kvantita ustoupila kvalitě

Zatímco v roce 2015 hrál primární roli prostý počet metrů, dnes při oceňování vidíme, že kupující (a trh) mnohem více penalizují neefektivní dispozice. Velký byt s „hluchými“ metry (dlouhé chodby) má dnes výrazně nižší jednotkovou cenu než chytře řešené 2+kk. Posledních 10 let nás naučilo za každý metr čtvereční tvrdě platit, a proto jsme se naučili je efektivněji využívat.