Realitní nůžky na maximu: Proč za jeden byt v Praze koupíte čtyři na severu

Při oceňování nemovitostí napříč republikou narážím na jeden fascinující paradox. Ačkoliv je Česko geograficky malá země, z realitního pohledu tu vedle sebe existují dva naprosto odlišné světy. Když se dnes, na jaře 2026, ohlédneme za uplynulými čtyřmi lety, jasně vidíme, že propast mezi nejdražší Prahou a nejlevnějšími strukturálně postiženými regiony (jako je Ústecko či Moravskoslezský kraj) se prohloubila na historické maximum.

2022–2026: Odlišná reakce na krizi

Poslední čtyři roky fungovaly jako dokonalý zátěžový test. Když v letech 2022 a 2023 trh zamrzl vlivem drahých úvěrů a nejistoty, cenové propady nebyly plošné. V Praze ceny převážně stagnovaly nebo klesly jen kosmeticky. Dlouhodobý nedostatek novostaveb a silná kupní síla trh spolehlivě podržely.

Oproti tomu v nejlevnějších lokalitách, jako jsou Most, Chomutov nebo Karviná, zažil trh strmý pád. Spekulativní investoři se stáhli a ceny starších panelových bytů klesly místy o 15 až 20 %. Když se pak v roce 2025 začaly sazby normalizovat a trh znovu ožil, Praha odstartovala k dalšímu růstu mnohem razantněji než okrajové části republiky.

Propastný poměr 1 ku 4

Řečí čísel to vypadá neuvěřitelně. Zatímco v Praze průměrná cena za metr čtvereční bezpečně překračuje hranici 130 000 Kč, v nejlevnějších okresech stále bez problémů pořídíte m² za 30 000 až 35 000 Kč. V praxi to znamená, že za prodej jednoho průměrného pražského bytu 2+kk si dnes můžete pořídit čtyři podobně velké byty na severozápadě Čech.

Výhled do budoucna: Sbližování se nekoná

Začnou levné regiony Prahu dohánět? Data i tržní logika ukazují, že ne. Nůžky zůstanou rozevřené. Praha se z pohledu cen definitivně etabluje jako drahá mezinárodní metropole s omezeným prostorem pro další výstavbu.

Nejlevnější regiony budou i nadále bojovat s demografickým odlivem obyvatel. Pro běžné kupující ale zůstanou jednou z šancí na dostupné vlastní bydlení a pro otrlé investory lákadlem v podobě vysokého výnosu z nájmu – ovšem vykoupeného rizikovější správou nemovitosti. Lokalita zkrátka v realitách stále vládne všemu.