Tikající bomba v katastru: Proč vás nelegální přístavek může stát miliony

Při osobních prohlídkách nemovitostí narážím na jeden z nejnebezpečnějších nešvarů českého realitního trhu častěji, než byste čekali. Vidíte nádherný dům s prostornou zimní zahradou, velkou garáží a pergolou. Ale když jako odhadce nahlédnu do katastrální mapy a projektové dokumentace, zjistím, že polovina z toho papírově vůbec neexistuje.

Koupě takzvané „černé stavby“ – ať už jde o zcela nezapsaný objekt na pozemku, nebo jen o nelegálně zvětšený půdorys původního domu – je dnes obrovským rizikem. Nyní, na jaře roku 2026, kdy už naplno úřadují nová a mnohem přísnější pravidla stavebního práva, to platí dvojnásob. Co všechno vám hrozí, pokud nad chybějícím razítkem s klidem mávnete rukou?

1. Stopka od banky: Hypotéku nedostanete

Tohle je první náraz do zdi. Pokud kupujete nemovitost na úvěr, banka k ní pošle odhadce. Zjištění nesouladu mezi skutečným stavem a katastrem je pro banku obří červená vlajka. Nemovitost s nelegální přístavbou je totiž rizikovou zástavou. Banka vám úvěr buď úplně zamítne, nebo hodnotu černé stavby z odhadu striktně vyškrtne a nařídí vám sjednání nápravy do určitého data pod hrozbou sankcí.

2. Tučné pokuty od stavebního úřadu

Mnoho kupujících žije v naivní iluzi, že když dům koupí, odpovědnost za nelegální úpravy zůstává na předchozím majiteli, který vše postavil. Omyl. Odpovědnost za aktuální stav nemovitosti a dodržování zákonů přechází na vás jako na nového vlastníka. Jakmile na nesrovnalost stavební úřad přijde – a dnes stačí jeden všímavý soused na nože nebo aktualizace detailních leteckých snímků – stáváte se hlavním aktérem problému. Čekají vás nejen nervy, ale i velmi citelné finanční sankce, které se mohou snadno vyšplhat do stovek tisíc korun.

3. Noční můra: Nařízení odstranění stavby

Tohle je ten nejčernější scénář. Dříve se na trhu sázelo na to, že se černá stavba dá při troše běhání po úřadech a zaplacení pokuty vždy „dodatečně povolit“. Nová legislativa ale tuto benevolentní praxi radikálně zkomplikovala.

Pokud zakoupená nelegální přístavba nebo nezapsaná garáž nerespektuje aktuální územní plán, zasahuje do ochranných pásem nebo porušuje zákonné odstupové vzdálenosti od hranice pozemku souseda, stavební úřad žádné dodatečné povolení zkrátka nevydá. Výsledek? Vydá nařízení o odstranění stavby. Nejenže tak nevratně přijdete o část nemovitosti, za kterou jste draze zaplatili, ale ještě budete muset na vlastní náklady zaplatit bagr, demolici a odvoz suti na skládku.

Jak se nespálit?

Jako odhadce vám radím jedno: nikdy nevěřte ukolébavkám typu „to je tu už dvacet let, to nikdy nikdo neřešil“. Než podepíšete rezervační smlouvu a pošlete peníze, vždy trvejte na předložení kompletní stavební dokumentace a pečlivě ji porovnejte se zákresem v katastrální mapě.

Pokud objevíte nesoulad (byť by šlo jen o zvětšenou terasu nebo přestavěnou kůlnu na obyvatelný domek), požadujte po prodávajícím, aby dal papíry do pořádku ještě před prodejem. Případně žádejte velmi výraznou slevu kryjící riziko, váš čas a veškeré budoucí náklady na legalizaci. Kupovat si za své těžce vydělané peníze cizí průšvih se totiž v realitách nikdy nevyplácí.