2022–2026: Odlišná reakce na krizi

Poslední čtyři roky fungovaly jako dokonalý zátěžový test. Když v letech 2022 a 2023 trh zamrzl vlivem drahých úvěrů a nejistoty, cenové propady nebyly plošné. V Praze ceny převážně stagnovaly nebo klesly jen kosmeticky. Dlouhodobý nedostatek novostaveb a silná kupní síla trh spolehlivě podržely.

Oproti tomu v nejlevnějších lokalitách, jako jsou Most, Chomutov nebo Karviná, zažil trh strmý pád. Spekulativní investoři se stáhli a ceny starších panelových bytů klesly místy o 15 až 20 %. Když se pak v roce 2025 začaly sazby normalizovat a trh znovu ožil, Praha odstartovala k dalšímu růstu mnohem razantněji než okrajové části republiky.

Propastný poměr 1 ku 4

Řečí čísel to vypadá neuvěřitelně. Zatímco v Praze průměrná cena za metr čtvereční bezpečně překračuje hranici 130 000 Kč, v nejlevnějších okresech stále bez problémů pořídíte m² za 30 000 až 35 000 Kč. V praxi to znamená, že za prodej jednoho průměrného pražského bytu 2+kk si dnes můžete pořídit čtyři podobně velké byty na severozápadě Čech.

Výhled do budoucna: Sbližování se nekoná

Začnou levné regiony Prahu dohánět? Data i tržní logika ukazují, že ne. Nůžky zůstanou rozevřené. Praha se z pohledu cen definitivně etabluje jako drahá mezinárodní metropole s omezeným prostorem pro další výstavbu.

Nejlevnější regiony budou i nadále bojovat s demografickým odlivem obyvatel. Pro běžné kupující ale zůstanou jednou z šancí na dostupné vlastní bydlení a pro otrlé investory lákadlem v podobě vysokého výnosu z nájmu – ovšem vykoupeného rizikovější správou nemovitosti. Lokalita zkrátka v realitách stále vládne všemu.

Článek Realitní nůžky na maximu: Proč za jeden byt v Praze koupíte čtyři na severu se nejdříve objevil na Reálná cena.

Fenomén malých bytů: Čím menší, tím dražší (na metr)

Zlaté pravidlo realitního trhu platilo posledních deset let neúprosně: nejvyšší jednotkovou cenu mají nejmenší byty.

Dispozice 1+kk a 2+kk se staly cílem investorů i „singles“. Zatímco u velkých rodinných bytů (3+kk a větších) cena za m2 rostla pozvolněji, u malometrážních bytů vystřelila nejrychleji. Je to logické – u malého bytu je absolutní cena stále „dosažitelná“ pro více lidí, což tlačí cenu za metr vzhůru. Rozdíl v ceně za m2 mezi malým 1+kk a velkorysým 4+kk dnes v Praze běžně činí i 15–20 %.

Cesta přes 100 tisíc a nový normál

Nejzásadnějším momentem uplynulé dekády bylo prolomení psychologické hranice 100 000 Kč za m2, k čemuž došlo na přelomu let 2018 a 2019 (v novostavbách), a později se přidaly i starší byty.

Co následovalo, známe. Růst hnaný levnými hypotékami, následné ochlazení v letech 2022–2023 a nynější stabilizace. V roce 2025, vidíme, že se cenové nůžky mezi starší zástavbou a novostavbami mírně přivřely, ale trend je jasný. Cena za metr čtvereční se stala tvrdou měnou, která odráží nejen lokalitu, ale v posledních letech stále více i energetickou náročnost budovy.

Pohled odhadce: Kvantita ustoupila kvalitě

Zatímco v roce 2015 hrál primární roli prostý počet metrů, dnes při oceňování vidíme, že kupující (a trh) mnohem více penalizují neefektivní dispozice. Velký byt s „hluchými“ metry (dlouhé chodby) má dnes výrazně nižší jednotkovou cenu než chytře řešené 2+kk. Posledních 10 let nás naučilo za každý metr čtvereční tvrdě platit, a proto jsme se naučili je efektivněji využívat.

Článek Pražský „metr zlata“: Jak se za dekádu změnily ceny bytů podle velikosti (2015–2025) se nejdříve objevil na Reálná cena.

Konec éry levného provozu

Zpřísňující se evropská legislativa (směrnice EPBD) a trvale vysoké ceny energií změnily pravidla hry. Trh se rozštěpil. Na jedné straně stojí moderní či zrekonstruované nemovitosti (třídy A, B, C), které si drží cenu a rychle se prodávají. Na druhé straně se hromadí starší, nezateplené domy (třídy F, G), které se stávají pro běžného kupujícího problémovým aktivem.

Riziko jménem „Brown Discount“

V praxi oceňování se naplno projevil fenomén tzv. „hnědé slevy“ (Brown Discount). Nemovitost v energetické třídě G má dnes automaticky nižší tržní hodnotu oproti srovnatelné nemovitosti po rekonstrukci – a tento rozdíl se zvětšuje.

Proč? Kupující si totiž do ceny okamžitě promítá náklady na povinné renovace, které se blíží. V roce 2025 už všichni vědí, že vlastnit energetický „cedník“ znamená nejen drahý provoz, ale i riziko, že nemovitost v budoucnu nepůjde pronajmout nebo prodat bez masivní investice.

Banky přitvrzují

Riziko pro majitele nevyhovujících nemovitostí zvyšují i banky. Získat hypotéku na dům ve třídě G bez jasného plánu a rozpočtu na zateplení je dnes výrazně složitější a dražší. Banky musí plnit svá ESG kritéria a nevyhovující nemovitosti ve svých portfoliích nechtějí.

Rada odhadce na závěr: Pokud vlastníte starší nemovitost a zvažujete prodej, nečekejte. Tlak na energetickou efektivitu nepoleví. Máte dvě možnosti: buď prodat hned s vědomím nižší ceny, nebo investovat do zateplení a technologií, abyste svůj majetek ochránili před dalším propadem hodnoty. Energetický štítek už není byrokracie, je to cenovka.

Článek Energetický štítek jako rozsudek: Proč se rozevírají cenové nůžky mezi „áčkovými“ a „géčkovými“ domy se nejdříve objevil na Reálná cena.

2020–2021: Trh bez zboží

Z pohledu odhadce šlo o extrémní období. Nabídková strana trhu byla doslova „vysátá“. Počet aktivních inzerátů se držel na historických minimech. Nemovitosti se na portálech ani neohřály; likvidita byla tak vysoká, že nabídky mizely v řádu dnů. Pro kupující to znamenalo frustraci z nedostatku výběru, pro nás analytiky problém s hledáním srovnatelných volných nemovitostí.

2022–2023: Hromadění zásob

Zlom přinesl rok 2022 a následný rok 2023. Trh se prudce zpomalil a inzertní portály se začaly plnit. Počet inzerátů v některých regionech narostl o desítky procent, u specifických typů nemovitostí se nabídka dokonce zdvojnásobila. Vznikla vrstva tzv. „ležáků“ – nemovitostí, které v nabídce zůstávaly měsíce. Z trhu prodávajícího, kde nebylo co koupit, jsme se rázem ocitli v situaci přeplněných skladů.

2024–2025: Návrat k rovnováze

Rok 2024 přinesl postupné pročišťování a dnes, na konci roku 2025, vidíme stabilizovaný trh. Extrémní přebytek nabídky z předchozích let se vstřebal, ale zároveň nejsme ve stavu nedostatku jako v roce 2021.

Aktuální data počtu nabídek ukazují zdravou hladinu inzerátů. Kupující mají z čeho vybírat, aniž by byli pod tlakem okamžitého rozhodnutí, a prodávající vidí, že kvalitní nemovitosti opět nacházejí své majitele v rozumném čase. Po pěti letech turbulencí tak český realitní trh funguje v režimu relativně standardní obchodní aktivity.

Článek 5 let na houpačce: Jak se proměnila nabídka realit v ČR (2020–2025) se nejdříve objevil na Reálná cena.