Pojďme se podívat na to, co dnes, v roce 2026, tvoří skutečnou hodnotu pozemku a co ji naopak dokáže srazit na nulu.

1. Využitelnost a sítě: Alfa a omega hodnoty

To absolutně nejdůležitější je vždy územní plán. Pokud máte krásný rovinatý pozemek, ale úřad na něm povoluje jen sekat trávu nebo pěstovat brambory (zemědělská půda), jeho cena se počítá v řádu desítek korun za metr. Jakmile územní plán na pozemku povolí stavbu rodinného domu, cena okamžitě letí do tisíců.

S tím úzce souvisí i inženýrské sítě. Pozemek může být stavební, ale pokud k němu nelze připojit elektřinu, není kde vyvrtat studnu nebo se připojit na vodovod, je vám taková parcela k ničemu. Zasíťovaný pozemek je dnes zlatý grál.

2. Lokalita, prestiž a atraktivita okolí

Tady platí staré známé realitní pravidlo: Lokalita, lokalita, lokalita. * Prestiž adresy: Pozemek v zavedené čtvrti s historií a dobrou infrastrukturou bude mít vždy násobně vyšší cenu než parcela v nově vznikajícím „satelitu“ na okraji pole, kde chybí chodníky i stromy.

• Atraktivita místa: Roli hraje i orientace na světové strany (ideální je jihozápadní svah), výhledy do krajiny a soukromí. Pozemek, ze kterého koukáte do lesa, má jinou cenovku než ten, kde vám sousedé koukají přímo do talíře.

3. Skrytá omezení: Právní a byrokratické pasti

Mnohdy vidím inzeráty na levné pozemky, které vypadají jako skvělá koupě, dokud se nepodívám do katastru a územně analytických podkladů. Hodnotu radikálně snižují:

• Chybějící přístupová cesta: Pokud k pozemku nevede veřejná komunikace nebo nemáte ošetřený příjezd přes cizí parcelu (např. věcným břemenem), stavební úřad vám zkrátka nedovolí stavět.
• Ochranná pásma: Pod pozemkem může vést vysokotlaký plynovod nebo nad ním dráty vysokého napětí. Ochranná pásma lesa, dráhy nebo vodních toků vám mohou z obrovské parcely ukrojit takový kus, že na samotný dům už nezbyde místo.

4. Neviditelní zabijáci hodnoty: Negativní vlivy z okolí

Jako odhadce nikdy nezkoumám jen pozemek samotný, ale i jeho širší okolí. Vnější vlivy dokážou zničit i ten nejkrásnější projekt.

• Hluk: Těsná blízkost dálnice, frekventované železnice nebo rušného letového koridoru může být problém. Lidé nechtějí pít kávu na zahradě a křičet na sebe.
• Zápach a emise: Sousedství s velkým zemědělským družstvem, prasečákem nebo průmyslovou zónou dokáže srazit cenu pozemku o desítky procent dolů, bez ohledu na to, jak je parcela krásná.

Závěrem: Koupě pozemku je dnes minovým polem. Zatímco u bytu si můžete barvu stěn změnit a koupelnu předělat, u pozemku územní plán nepřepíšete a dálnici neposunete. Než tedy zaplatíte zálohu za „výhodnou parcelu“, vždy se ujistěte, že neplatíte jen za bezcennou louku.

Článek Zlatý důl, nebo bezcenná louka? Proč se ceny pozemků liší o miliony se nejdříve objevil na Reálná cena.

Koupě takzvané „černé stavby“ – ať už jde o zcela nezapsaný objekt na pozemku, nebo jen o nelegálně zvětšený půdorys původního domu – je dnes obrovským rizikem. Nyní, na jaře roku 2026, kdy už naplno úřadují nová a mnohem přísnější pravidla stavebního práva, to platí dvojnásob. Co všechno vám hrozí, pokud nad chybějícím razítkem s klidem mávnete rukou?

1. Stopka od banky: Hypotéku nedostanete

Tohle je první náraz do zdi. Pokud kupujete nemovitost na úvěr, banka k ní pošle odhadce. Zjištění nesouladu mezi skutečným stavem a katastrem je pro banku obří červená vlajka. Nemovitost s nelegální přístavbou je totiž rizikovou zástavou. Banka vám úvěr buď úplně zamítne, nebo hodnotu černé stavby z odhadu striktně vyškrtne a nařídí vám sjednání nápravy do určitého data pod hrozbou sankcí.

2. Tučné pokuty od stavebního úřadu

Mnoho kupujících žije v naivní iluzi, že když dům koupí, odpovědnost za nelegální úpravy zůstává na předchozím majiteli, který vše postavil. Omyl. Odpovědnost za aktuální stav nemovitosti a dodržování zákonů přechází na vás jako na nového vlastníka. Jakmile na nesrovnalost stavební úřad přijde – a dnes stačí jeden všímavý soused na nože nebo aktualizace detailních leteckých snímků – stáváte se hlavním aktérem problému. Čekají vás nejen nervy, ale i velmi citelné finanční sankce, které se mohou snadno vyšplhat do stovek tisíc korun.

3. Noční můra: Nařízení odstranění stavby

Tohle je ten nejčernější scénář. Dříve se na trhu sázelo na to, že se černá stavba dá při troše běhání po úřadech a zaplacení pokuty vždy „dodatečně povolit“. Nová legislativa ale tuto benevolentní praxi radikálně zkomplikovala.

Pokud zakoupená nelegální přístavba nebo nezapsaná garáž nerespektuje aktuální územní plán, zasahuje do ochranných pásem nebo porušuje zákonné odstupové vzdálenosti od hranice pozemku souseda, stavební úřad žádné dodatečné povolení zkrátka nevydá. Výsledek? Vydá nařízení o odstranění stavby. Nejenže tak nevratně přijdete o část nemovitosti, za kterou jste draze zaplatili, ale ještě budete muset na vlastní náklady zaplatit bagr, demolici a odvoz suti na skládku.

Jak se nespálit?

Jako odhadce vám radím jedno: nikdy nevěřte ukolébavkám typu „to je tu už dvacet let, to nikdy nikdo neřešil“. Než podepíšete rezervační smlouvu a pošlete peníze, vždy trvejte na předložení kompletní stavební dokumentace a pečlivě ji porovnejte se zákresem v katastrální mapě.

Pokud objevíte nesoulad (byť by šlo jen o zvětšenou terasu nebo přestavěnou kůlnu na obyvatelný domek), požadujte po prodávajícím, aby dal papíry do pořádku ještě před prodejem. Případně žádejte velmi výraznou slevu kryjící riziko, váš čas a veškeré budoucí náklady na legalizaci. Kupovat si za své těžce vydělané peníze cizí průšvih se totiž v realitách nikdy nevyplácí.

Článek Tikající bomba v katastru: Proč vás nelegální přístavek může stát miliony se nejdříve objevil na Reálná cena.

Past jménem „uděláme si to sami“

Současný trh ukazuje jasný trend: kupující chtějí hotové bydlení. Nechtějí trávit rok života v prachu, hádat se se zedníky a trnout, o kolik se prodraží materiál. Čas a klid mají dnes pro lidi obrovskou hodnotu.

Z pohledu odhadce to vytváří na trhu velmi zajímavou anomálii. Sleva, kterou kupující dnes vyžadují za byt v původním stavu (tzv. umakartové jádro, stará elektřina), často výrazně převyšuje samotné tabulkové náklady na rekonstrukci.

Prémie za klid a čisté ruce

Když dnes porovnávám realizované ceny dvou identických bytů ve stejném panelovém domě – jednoho před rekonstrukcí a druhého po ní – rozdíl v ceně bývá propastný.

Zatímco poctivá rekonstrukce bytu 3+1 dnes vyjde například na 1 milion korun, trh za hotový byt klidně zaplatí „prémii“ 1,3 milionu navíc oproti tomu nezrekonstruovanému. Kupující si do ceny totiž promítají nejen stavební práce, ale i tzv. rizikovou přirážku – platí za to, že se mohou zítra nastěhovat a nic neřešit.

Co to znamená pro prodávající?

Pokud dnes prodáváte nemovitost v původním stavu, musíte se připravit na to, že okruh zájemců je užší a tlak na cenu vyšší. Láká to především investory, kteří mají vlastní levné stavební kapacity, ale běžná rodina s hypotékou dá raději přednost zrekonstruovanému bytu o vchod vedle, i když je o poznání dražší.

Naše rada: Než se rozhodnete prodat byt před rekonstrukcí, nechte si přesně spočítat, kde se nachází aktuální bod zlomu. Někdy se vyplatí udělat alespoň základní „facelift“ (nové podlahy, výmalba, vyklizení), který sice nevyřeší staré jádro, ale nemovitost prokoukne a opticky zmenší obavy kupujících z celého projektu.

Článek Konec českých kutilů: Proč dnes byty před rekonstrukcí ztrácejí hodnotu rychleji, než by měly se nejdříve objevil na Reálná cena.

2022–2026: Odlišná reakce na krizi

Poslední čtyři roky fungovaly jako dokonalý zátěžový test. Když v letech 2022 a 2023 trh zamrzl vlivem drahých úvěrů a nejistoty, cenové propady nebyly plošné. V Praze ceny převážně stagnovaly nebo klesly jen kosmeticky. Dlouhodobý nedostatek novostaveb a silná kupní síla trh spolehlivě podržely.

Oproti tomu v nejlevnějších lokalitách, jako jsou Most, Chomutov nebo Karviná, zažil trh strmý pád. Spekulativní investoři se stáhli a ceny starších panelových bytů klesly místy o 15 až 20 %. Když se pak v roce 2025 začaly sazby normalizovat a trh znovu ožil, Praha odstartovala k dalšímu růstu mnohem razantněji než okrajové části republiky.

Propastný poměr 1 ku 4

Řečí čísel to vypadá neuvěřitelně. Zatímco v Praze průměrná cena za metr čtvereční bezpečně překračuje hranici 130 000 Kč, v nejlevnějších okresech stále bez problémů pořídíte m² za 30 000 až 35 000 Kč. V praxi to znamená, že za prodej jednoho průměrného pražského bytu 2+kk si dnes můžete pořídit čtyři podobně velké byty na severozápadě Čech.

Výhled do budoucna: Sbližování se nekoná

Začnou levné regiony Prahu dohánět? Data i tržní logika ukazují, že ne. Nůžky zůstanou rozevřené. Praha se z pohledu cen definitivně etabluje jako drahá mezinárodní metropole s omezeným prostorem pro další výstavbu.

Nejlevnější regiony budou i nadále bojovat s demografickým odlivem obyvatel. Pro běžné kupující ale zůstanou jednou z šancí na dostupné vlastní bydlení a pro otrlé investory lákadlem v podobě vysokého výnosu z nájmu – ovšem vykoupeného rizikovější správou nemovitosti. Lokalita zkrátka v realitách stále vládne všemu.

Článek Realitní nůžky na maximu: Proč za jeden byt v Praze koupíte čtyři na severu se nejdříve objevil na Reálná cena.

Fenomén malých bytů: Čím menší, tím dražší (na metr)

Zlaté pravidlo realitního trhu platilo posledních deset let neúprosně: nejvyšší jednotkovou cenu mají nejmenší byty.

Dispozice 1+kk a 2+kk se staly cílem investorů i „singles“. Zatímco u velkých rodinných bytů (3+kk a větších) cena za m2 rostla pozvolněji, u malometrážních bytů vystřelila nejrychleji. Je to logické – u malého bytu je absolutní cena stále „dosažitelná“ pro více lidí, což tlačí cenu za metr vzhůru. Rozdíl v ceně za m2 mezi malým 1+kk a velkorysým 4+kk dnes v Praze běžně činí i 15–20 %.

Cesta přes 100 tisíc a nový normál

Nejzásadnějším momentem uplynulé dekády bylo prolomení psychologické hranice 100 000 Kč za m2, k čemuž došlo na přelomu let 2018 a 2019 (v novostavbách), a později se přidaly i starší byty.

Co následovalo, známe. Růst hnaný levnými hypotékami, následné ochlazení v letech 2022–2023 a nynější stabilizace. V roce 2025, vidíme, že se cenové nůžky mezi starší zástavbou a novostavbami mírně přivřely, ale trend je jasný. Cena za metr čtvereční se stala tvrdou měnou, která odráží nejen lokalitu, ale v posledních letech stále více i energetickou náročnost budovy.

Pohled odhadce: Kvantita ustoupila kvalitě

Zatímco v roce 2015 hrál primární roli prostý počet metrů, dnes při oceňování vidíme, že kupující (a trh) mnohem více penalizují neefektivní dispozice. Velký byt s „hluchými“ metry (dlouhé chodby) má dnes výrazně nižší jednotkovou cenu než chytře řešené 2+kk. Posledních 10 let nás naučilo za každý metr čtvereční tvrdě platit, a proto jsme se naučili je efektivněji využívat.

Článek Pražský „metr zlata“: Jak se za dekádu změnily ceny bytů podle velikosti (2015–2025) se nejdříve objevil na Reálná cena.

Konec éry levného provozu

Zpřísňující se evropská legislativa (směrnice EPBD) a trvale vysoké ceny energií změnily pravidla hry. Trh se rozštěpil. Na jedné straně stojí moderní či zrekonstruované nemovitosti (třídy A, B, C), které si drží cenu a rychle se prodávají. Na druhé straně se hromadí starší, nezateplené domy (třídy F, G), které se stávají pro běžného kupujícího problémovým aktivem.

Riziko jménem „Brown Discount“

V praxi oceňování se naplno projevil fenomén tzv. „hnědé slevy“ (Brown Discount). Nemovitost v energetické třídě G má dnes automaticky nižší tržní hodnotu oproti srovnatelné nemovitosti po rekonstrukci – a tento rozdíl se zvětšuje.

Proč? Kupující si totiž do ceny okamžitě promítá náklady na povinné renovace, které se blíží. V roce 2025 už všichni vědí, že vlastnit energetický „cedník“ znamená nejen drahý provoz, ale i riziko, že nemovitost v budoucnu nepůjde pronajmout nebo prodat bez masivní investice.

Banky přitvrzují

Riziko pro majitele nevyhovujících nemovitostí zvyšují i banky. Získat hypotéku na dům ve třídě G bez jasného plánu a rozpočtu na zateplení je dnes výrazně složitější a dražší. Banky musí plnit svá ESG kritéria a nevyhovující nemovitosti ve svých portfoliích nechtějí.

Rada odhadce na závěr: Pokud vlastníte starší nemovitost a zvažujete prodej, nečekejte. Tlak na energetickou efektivitu nepoleví. Máte dvě možnosti: buď prodat hned s vědomím nižší ceny, nebo investovat do zateplení a technologií, abyste svůj majetek ochránili před dalším propadem hodnoty. Energetický štítek už není byrokracie, je to cenovka.

Článek Energetický štítek jako rozsudek: Proč se rozevírají cenové nůžky mezi „áčkovými“ a „géčkovými“ domy se nejdříve objevil na Reálná cena.

2020–2021: Trh bez zboží

Z pohledu odhadce šlo o extrémní období. Nabídková strana trhu byla doslova „vysátá“. Počet aktivních inzerátů se držel na historických minimech. Nemovitosti se na portálech ani neohřály; likvidita byla tak vysoká, že nabídky mizely v řádu dnů. Pro kupující to znamenalo frustraci z nedostatku výběru, pro nás analytiky problém s hledáním srovnatelných volných nemovitostí.

2022–2023: Hromadění zásob

Zlom přinesl rok 2022 a následný rok 2023. Trh se prudce zpomalil a inzertní portály se začaly plnit. Počet inzerátů v některých regionech narostl o desítky procent, u specifických typů nemovitostí se nabídka dokonce zdvojnásobila. Vznikla vrstva tzv. „ležáků“ – nemovitostí, které v nabídce zůstávaly měsíce. Z trhu prodávajícího, kde nebylo co koupit, jsme se rázem ocitli v situaci přeplněných skladů.

2024–2025: Návrat k rovnováze

Rok 2024 přinesl postupné pročišťování a dnes, na konci roku 2025, vidíme stabilizovaný trh. Extrémní přebytek nabídky z předchozích let se vstřebal, ale zároveň nejsme ve stavu nedostatku jako v roce 2021.

Aktuální data počtu nabídek ukazují zdravou hladinu inzerátů. Kupující mají z čeho vybírat, aniž by byli pod tlakem okamžitého rozhodnutí, a prodávající vidí, že kvalitní nemovitosti opět nacházejí své majitele v rozumném čase. Po pěti letech turbulencí tak český realitní trh funguje v režimu relativně standardní obchodní aktivity.

Článek 5 let na houpačce: Jak se proměnila nabídka realit v ČR (2020–2025) se nejdříve objevil na Reálná cena.